http://www.acionista.com.br/investimentos/060611_FIIs.htm
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Destaques em rentabilidade em 2010, com um ganho de 26,8% frente à queda de 1% no Ibovespa, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) listados na BM&FBOVESPA continuam chamando a atenção neste ano. O destaque maior vai para o Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11), com rentabilidade de 21,74%, bem acima do fraco desempenho do Ibovespa (recuo de 7,2%), conforme dados divulgados em relatório da Interbolsa no dia 02.06. A explicação para o bom desempenho é o contínuo aquecimento do mercado imobiliário, mesmo diante das medidas macroprudenciais colocadas em prática para conter a inflação, como observa o economista-chefe da Interbolsa, Júlio Hegedus Netto.
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As estimativas de que o montante de financiamento ao setor vai aumentar cerca de 10% e alcançar um novo recorde de R$80 bilhões neste ano é um forte indicativo de que o mercado de FIIs vai continuar crescendo. Esse movimento vem progressivamente de alguns anos, com o aumento do crédito voltado à construção e a partir da flexibilização¹ que permitiu a esses veículos investirem não só em estruturas e imóveis fixos, mas também em outros ativos do setor imobiliário, como terrenos, projetos na planta e até produtos mais complexos de captação como os Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRIs).
Além da abundância de recursos, os FIIs vêm ganhando relevância pelo aumento da liquidez no mercado secundário, especialmente em operações entre investidores individuais, conforme observa o diretor da Brazilian Mortgages, Rodrigo Machado. Uma medida para isso é a representatividade que esses fundos têm diante das negociações dos demais fundos listados em bolsa. Eles são responsáveis por cerca de 8% dos negócios, que no ano passado significou um montante de R$500 milhões. “Se fizermos um paralelo com as ações small caps listadas na BM&FBOVESPA, os FIIs têm uma liquidez melhor e são mais conservadores, além de estarem alinhados com um tipo de investimento que o brasileiro sempre gostou de fazer, que é investir em imóveis”, argumenta Machado.
O educador financeiro, Mauro Calil, dá outra medida de liquidez, que coloca esses fundos em vantagem até em relação a seus próprios lastros. “O fracionamento de um imóvel que o investidor vai ter à disposição em um fundo dá mais agilidade na hora de vender e é mais barato para comprar”. A cota mínima de R$ 1.000,00 e a isenção de Imposto de Renda a cotistas pessoas físicas em algumas condições² são vantagens que podem explicar esse desempenho crescente em termos de liquidez, rentabilidade e volume negociado. Essas duas características são outros diferenciais apontados por Calil como decisivas para optar pelos FIIs ao investir no setor.
A diversificação do investimento nestes fundos e a segurança em aplicar em inquilinos que podem ser grandes empresas – parte considerável dos lastros dos 101 fundos listados na BM&FBOVESPA (pouco mais de 30 são abertos e têm cotas negociadas) – são outras características que Calil usa para afirmar que investir em FIIs é a melhor opção para o investidor que quiser ter posição no mercado imobiliário brasileiro.
Apesar disso, ainda é um produto pouco popularizado em relação ao próprio imóvel físico. Mas a expectativa é que o avanço deste mercado continue junto com o próprio setor imobiliário. Segundo Calil, o próprio boom dos preços dos imóveis nos últimos anos estimulou a venda do imóvel físico e a compra de cotas de fundos imobiliários. A partir desse movimento, se observa um outro tipo de evolução, que é a complexidade dos FIIs. Recentemente a Brazilian Mortgages lançou um produto um pouco diferenciado, e já comemorou o sucesso da terceira emissão do BC Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário. Ele é o primeiro fundo de fundos brasileiro, que permite o investimento simultâneo em vários fundos imobiliários. A oferta foi considerada um sucesso e teve grande participação dos investidores pessoa física, de acordo com a empresa.
¹A partir da regulamentação da Instrução CVM nº 472, que vigora desde 03/12/2008, estes fundos puderam investir em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. O artigo 45 desta Instrução define os ativos em que os FII’s, como são chamados, podem investir. Entre eles estão prédios de escritórios, galpões, hospitais, universidades e shopping centers. Fonte: Fundo Imobiliário Consultoria.
² Há a retenção de 20% a título de Imposto de Renda, qualquer que seja o cotista. A Lei 11.196/05 estendeu os benefícios (do inciso III do artigo 3º da Lei 11.033/04) de isenção do Imposto de Renda sobre as distribuições pagas a cotistas Pessoa Física, nas seguintes condições: (1) o cotista beneficiado tem que ter menos do que 10% das cotas do fundo; (2) o Fundo tem que ter, no mínimo, 50 cotistas; e (3) as cotas do fundo têm que ser negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado. No caso de ganho de capital que o cotista porventura obtiver na venda de cotas, atualmente, qualquer que seja o contribuinte, há uma retenção de 20%, exclusivamente na fonte. Fonte: Fundo Imobiliário Consultoria.
*Editado e Publicado em 06/06/2011
Elaborado e editado pela jornalista Grazieli Inticher Binkowski
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